高纬环球董事朱喜平先生将为大家解读《商业地产的现状和发展趋势》。
非常荣幸能够参加中国商业地产长三角年会，今天我来是一个替补的人参加这个演讲，我刚刚从国外回来，没有准备好PPT。我讲这个题目其实比较宏观，因为我是负责整个中国区的商业地产前期顾问和招商，以及整个商业地产买卖这块的一些业务。所以可能跟咱们开发商和零售商以及机构投资者沟通的比较多，有一些比较感性的认识，与各位在座的同仁和各位朋友和专家做一个交流和分享。现状我自己做了一个总结，大概有五种现状。
第一就是整个中国商业地产开发的资金链层面非常紧张，从第一季度来看，最近统计下来上海大概有200个项目要卖，可能很多人不知道，真正的成交量去年整个上海境外资本收购上海商业物业大概有6单。其中有4单是我们高纬环球操作的，交易达到65亿人民币。第一季度我们在北京的CBD也刚刚操作了一单，大概标的是40亿人民币，现在境外资本都看好中国市场，比较热的还是一线城市，二、三线城市在发展之中。
第二个是商业地产开发主体方面非常混乱，除了我们传统的住宅快法转型做商业地产之外，大家可以看到很多制造业，以家电制造，像美的、格力、长虹都有自己的开发公司，实体的经济进入了整个商业地产开发。以零售商为背景的一些开发商，比如在座的有大润发的朋友，他们也有做开发，宜家也有做开发，沃尔马都有地产部等等，为什么这样想?是看好中国未来商业地产利润空间和红利，这里面也存在一些风险。多元化的开发格局导致了我们住宅开发商为背景的开发商在后期的资源整合、运营和市场退出方面存在很多劣势和不足。
第三个是全球性品牌商家盲目的连锁扩张，比如说我们在交大有一个论坛，当时我跟陈总有聊过，其实像万达的模式包括宝龙的模式，有很多战略的商家愿意合作，这些战略商家不是每个店都能赚到钱，全国性的品牌连锁导致了平效和整体收益率下降，背后原因是什么呢?中国现在的消费力被国家的政策和房地产透支了，老百姓被高房价绑架导致购买力相对下降。未来我们觉得在商家定位方面，中档快销的产品比较受欢迎，所以ZARA、C&A现在横行中国，因为他们刚好适合中国消费力转型的时代，这就是它背后的原因，这是从品牌商家这个格局来看。
第四个方面是刚才富总说到的，制约我们商业地产发展的四大瓶颈，人才、资金、管理、品牌，这是非常痛苦的过程，基本上很多开发商都在问我们能不能找到合适的总经理，由他来组建团队，大家明白培养一个商业地产总经理不是那么容易。商业是跨多学科多元化的产业，不是一个简单的。商业看得懂不好做，门槛很低，但是想做好很难做，在人才培养、资金链整合、管理模式的建立、品牌的整合方面都存在着非常大的缺陷，导致中国商业地产成功概率很低，这是我们中国现状。
第五个现状是整个中国有380多个中小城市，大概是100万人口城市有300多个，包括上海这样大城市在内，有什么问题?旧城改造和新区开发齐头并进，导致城市商圈规划和商圈形成非常混乱。我看到很多地级城市三线城市，一个销品贸出来都15万平方20万平方，很可怕。这个是一种非常大的资源浪费，所以我们要呼吁一下，在规模方面实行控制，这是非常无序的状态。现状还会持续三年到五年，未来三到五年之内还会有人边看边做这个事情。
发展趋势，我总结了八个方面的趋势，给各位朋友分享。
第一就是商业地产可进入三位一体，这种公司才会成功，如果你做商业地产没在商业板块、地产板块、金融板块形成三位一体的格局，类似华润、万达、宝龙、凯德，类似这种公司有很好的资金平台才可能长期做一个商业地产，否则你会面临很多挑战。中国的金融市场不开放，中国的房地产金融不创新，我们的商业地产发展其实未来也面临很多不确定因素，所以温家宝总理说我们要把温州作为一个民间金融创新的示范区，也就是这是一个信号，大家可以看到。2000年前的封建王朝中国为什么繁荣?是因为政府从来没管过金融，这是古代，现在中国政府控制了土地、金融，政府是最大的受益者，把所有老百姓的资产给透支了，未来肯定在商业、地产、金融三方面能够形成合力。
第二个趋势是整个经济格局和商圈的演变，大家可以看到，高铁会改变区域的发展，高铁发展网络发展以后很多品牌覆盖速度会打破以前的配送半径和管理半径，品牌复制会更快，生活方式也会复制很快。地铁会改变商圈，在地铁两条交会地方都会成为商圈，这就是在交通层面未来的趋势变化。
第三个是城市化进程和人口的增长。人口的增长和城市化进程机会在哪里?城乡结合部是我们需要关注的。
第四个地产公司自创商业品牌，这也是一种趋势，比如说万达建立了万千百货，当然比较早就是太平洋建设创立了太平洋百货，新世界地产创立了新世界百货，曾经正大广场创立了正大百货。因为某种原因没有成型，这些主体的百货公司自创的运营品牌都会成为地产公司的选择和趋势，核心的问题就是因为运营商和投资商资金的利益的分成，可能是需要有一个长期的考量。
第五个趋势是商业地产人才流动会更加频繁，中国现在在造的销品贸大概有2000多个以上，有300多个中等以上地级城市，每个城市都有两三个超过10万平米的购物中心在造，比如说东莞已经开业了，超过10万平方大的商场有15个，这是很可怕的数字。未来人才的短缺会推动人才市场的兴起，所以职业经理人正在成长当中，这个行业会有大量的商业管理公司的出现，商业管理公司出来会是一个信号，未来会不会像酒店管理公司那样标准化，我是存在疑虑的，有没有一家商业公司能够在全国做项目做的好的?我还没看到，包括国际五大行，包括在国内做的比较多的港台背景管理公司，总是有一些项目做的比较痛苦，但是这是一个趋势，会是一个很大的市场。
第六个是文化科技和旅游的元素要跟商业地产结合，其实它的核心价值是打造一个面向未来都市的生活方式，购物中心方式时代转移到生活方式中心的时代，这也是一种趋势，所有消费者到了购物中心不是为了买东西和吃饭，更多是体验和交流。是约会目的地，是一种亲子中心，或者是精神放松的地方，有人说到新天地喝杯咖啡喝杯酒，这是一种生活方式是一种符号，并不代表他每天一定要去，这是未来商业地产的核心竞争力，如果离开了文化离开了科技，其实很多东西也是没有灵魂的。我曾经遇到过一个专家曾经批判过万达，他觉得万达的商业没有灵魂，是因为万达是复制作品，没有结合到当地消费者文化和城市DNA需求设计，这也是未来万达需要提高和完善的地方。
第七个趋势是，未来能够成功的销品贸规模应该在5到8万平方米，去年我跟亚洲购物中心的主题秘书长刘耀东先生在较大有一个论坛，我说你在美国生活，美国销品贸面积多大?他说5万平方，5万平方在投资者市场最受欢迎的。主流的面积模式应该在5到8万平方，不要做太大的购物中心，购物中心是很烧钱的买卖，一个公司运营成本30%以上都来自于电费，这么多照明、电梯，公共能耗这个会很有压力，最后把这些压力转加给消费者，在购物中心里面运作我们需要有合理的规模体量。
第八个的趋势，未来万达、宝龙、华润这些比较成功的商业地产开发商会高度垄断和集中，未来会有大量的项目在并购。商业地产发展已经进入了资本垄断时代。谢谢大家。