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招商部参加商业地产长三角年会

更新时间: 2012-05-03 来源:本站原创

  全经联常委、上海著名房地产产品专家【富关昆】:

  各位好,今天借这个机会和大家一起交流一下关于商业地产开发的风险,我的观点不一定对,接下来我把我的观点跟大家说一下。我们商业地产现在已经进入新的阶段,原来是百货、零售,进入商场、超市,这是一个连锁,最后形成一个城市综合体,原来百货形式、零售形式慢慢的就边缘化了,这是大的趋势,我们知道住宅是解决住房的问题,或者是改善居住的问题。但是商业地产是解决什么呢?解决生活的问题,可以享受城市资源的问题。商业地产开发有四个要素,一、团队,这个团队是要够专业的非常齐全的团队;二、有足够的资金;三、好的地块。四、可行的方案。

  这四大要素可以说作为我们商业地产来讲是不可缺的,任何一项都不可缺的。综合体不是终点而是一个新的阶段,商业地产要有永久性,机会是永久的,现在很多做住宅这一块做商业地产一定要把这个观念跟上去,如果跟不上就会产生很多问题。我们知道现在已经进入第三代模式了,这个模式是什么模式?就是我们有商业、酒店、写字楼、娱乐、住宅为一体的发展,现在有两个动向,一个就是百货和零售渐渐边缘化,有些大的百货公司已经倒闭、解体了,零售业是如此。第二个动向是万达的王建民,他们把现在整个的开发砍掉了50%的零售,这一块都是个很好的动向,我们可以跟进去,他把50%的零售提出来干什么?把文化融进去、把娱乐融进去,把其他一些文化东西融进去,使大家能够消费、娱乐,形成一个大的综合体的消费模式。

  我们在开发商要注意哪种风险?我认为有三大风险。 一、程序上的风险;二、原则风险。三、用地规划风险;四、工程规划风险。五、融资风险。六、团队人力资源风险。

  原来我们商业地产开发模式是先开发后招商,这个导致什么呢?招商困难重重,资金压力很大,一般小开发商在进入这一块的时候和中等规模开发商都感觉这块非常吃力,苦头很大。有一些客户招进来了以后因为很多的问题,业态不能满足他,导致资金周期延长,造成财务成本非常高。我们的解决办法,要把它颠倒过来,先招商后开发,这个非常重要,为什么呢?如果你不知道客户业态的要求你就很难做好你后面的开发,做好后面的工程、要求以及配套需求,我们推行前置性菜单式的招商模式,我们有一块地,这个地的性质是商业,我招客户来,客户需要哪个业态?比如说他楼板的厚度、承重,你需要他的转弯半径?你需要他的车库?你需要他配制什么样的店?需要水怎么进来?需要排污怎么排?你给我一个数据,我就按你这个数据考虑规划,否则的话如果我们倒过去说先把开发做好,那么他提出的要求你就很难满足。比如他要求楼板的承重要求是200公斤,不是120也不是130,要求承重每个平方300公斤到500公斤,这个就很难。

  选址风险,第一我们考虑是人口。第二我们感觉是交通问题,交通有两个原则,一个原则是便捷,第二是考虑到客户的出行成本,一定要考虑这个,一个商业很好的综合体在这个问题上解决不了他可能也有困难,也会吃大亏。

  第三个是市场,市场是已饱和的或者是未饱和的,我们感觉到上海已饱和的在三环以内不宜做,在三环以外可以考虑做。

  第四是环境,环境这里面有几个大问题,一个是市场环境,一个是气侯环境,一个是治安环境,气侯环境在北方和南方是不一样的。

  用地规划,用地规划我们首先把土地拿过来,还有就是土地有效使用面积,我去年到了天津保定一个盘,10平方公里一个大盘,那个大盘最后是什么呢?最后我说先不看图纸和文本,看一圈再谈,我说这里的土地都是你的吗?他说都是你的,我发现什么呢?发现他那个地块里面有军厂在里面,我跟董事长说这个做不成,为什么做不成?军厂的土地的使用性质你是变不过来的。难度大,要跑中央军委的后勤部门。

  这里面有一个什么概念呢?我们谈容积率,你的有效面积和整地面积考虑的融资率是两个概念。所以有些人喜欢谈容积率,容积率怎么怎么样,把整地面积作为容积率来考虑了,这是不对的,我们要谈就是谈有效。05年在浦东一块地我们去征,是120亩,征掉了,我们把整个浦东城市规划拿过来一看,有两条道路进去,还有一个河边的退建,退建是100米,退建100米和两条道路进去有了占地面积,你要使用这块地你就要把这两个面积拿出来,如果你做了就出问题了。还有就是查清土地性质以及土地特有者的主体资格和使用年限。整地面积和使用面积要做具体规划,规避野蛮或无效的投资。

  工程规划风险,一般存在着几个问题,一个是市政配套,第二是七大管线。市政配套很多方面,一般我们说水,水有上水下水,下水包括雨水和排污,我们到有些地方去开发它连污水处理厂都没有,造成排污排不了,这个在竣工验收的时候就很困难。搞商业地产有大量餐饮在里面,餐饮的排污非常厉害,一定要了解我们这个地方它的污水处理厂有没有,处理有多少个立方你要了解清楚。第二个要了解清楚就是电,上海市的电很不错的很充裕,但是上海市的电非常紧张,紧张在什么地方呢?是一个输和变,华东电网进来了是高压的,到你这个项目这个地要变压,通过输进来以后变压引进你这个区,我们在徐汇开发那个地方,配套费要我们交700万,就是这个电的配套费,他说我们这个没有电力网,变电不行,变电进不来,要我们出钱来做这个变电站。所以说如果在这个地方我们不处理的话就会使得我们投资失控,这个无形中把我们成本加大了。还有网络、通信,我们要规避配套方面的风险。再有就是七大管线,主干线、次干线有没有把七大管线布进去,七大管线就是水电煤气,气分两个。一个是暖气一个是燃气,看这些都有没有布好,这个是避免产品交付使用的风险。我有一个朋友做的非常不错,他的固定资产差不多有8个多亿,就是在这个问题上栽下去的,产品交付很多管线进不去,栽进去了,把他的资产都变卖掉了,很可惜,还要再赔付。因为合同有约定时间要交付,交付的时候因为管线进不去,不能满足交付条件,那么他可以拒绝接受,拒绝接受你就要罚款要赔付,住宅赔付是万分之一,这个万分之一很厉害的,是每天的,在这一块陷进去了,越滚越大,最后弄得非常惨。

  融资风险,融资风险我们现在讨论两个问题,一个是融资渠道,还有一个是融资方式。渠道非常多,比如说是银行渠道、信誉、基金、民间,这个我们要非常慎重选择,要杜绝短期借贷长期使用,这是坚决杜绝的,绝不可以的。现在一期借贷是20%到25%到30%,一期是5到10天,这个非常厉害,如果短期周转过来借贷可以的,如果弄得比较长我感觉到你情愿是断脚断手也不要陷进去,这都是我们血的教训。第二个是融资方法,融资方法有很多,融资方法比如说一个是抵押借贷,一个是乙方垫资,还有预售许可、联建参建等。有一个问题是乙方垫资,垫资看上去是好事情,但是实际上这里面非常多的风险,这儿有什么风险呢?如果我的前期进度跟得上资金跟得上可以满足乙方的要求,如果万一跟不上,他就以停工来要挟你,在这个问题上不要被乙方的垫资来忽悠,这个一定要和他谈,这个要非常慎重和他分析。还有一个就是我们参建联建,这个实际上是融资,是金融的一个行为。如果他的参建进来他的资金总额超过了整个开发量的总额的50%以上他就控股了。我们一定要把市场分析做好,市场分析没做好就会产生问题,比如说我在单价在上升的区间里面我们这样做我们日子会好过,如果在市价向下发行日子就不好过。

  团队人力资源以及管理风险,商业地产这块一定要有一个很好的招商团队,有招商的专业班子。第二个就是我们扩初,这个实际上就是有项目的规划文本,这个规划文本非常重要。第三个就是工程管理。第四个是财务。第五个是营销。营销我们放在后面了,因为前面都是硬线,前面东西做不好营销就不能做了,前面做好了营销就好做。

  我们认为商业地产是多学科综合体,涉及面广,要素资源整合利用复杂,成就一个好的商业地产项目,首先要有个专业团队,第二个要有资金,第三个善于规避风险。如此才能实现投资回报的预期。谢谢大家。